Por José Bernardo Díaz *
El derecho a una vivienda digna es un derecho humano, que se encuentra en nuestra Constitución Nacional y en los instrumentos internacionales de derechos humanos ratificados por Argentina. Nadie toma un crédito hipotecario con la idea de sacar un provecho económico.
Es un plan de vida, de poder construir un futuro con su propia familia, bajo un techo común digno, ya que, los créditos fueron otorgados para vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
Los créditos UVA fueron lanzados con “bombos y platillos” en 2016. Se prometió que la inflación se ubicaría en torno al 5%, y que la cuota no superaría el 25% de los ingresos. Tal política, destruyó los créditos Procrear, y embaucó a la clase media a endeudarse a través del sistema UVA.
Un poco de historia: a la salida de la convertibilidad, se dictó la pesificación de las deudas hipotecarias en dólares, y de ese modo se tuteló a los deudores.
“SI FIRMASTE TENES QUE CUMPLIR” El Estado es el regulador de las relaciones económicas, nivelando los desequilibrios –que se dan entre sujetos poderosos BANCOS y débiles DEUDORES, se tutela a éstos, dejando sin efecto los abusos contractuales, a pesar de que “hallan firmado”. Sino, estaríamos avalando el mezquino apotegma individualista del “sálvese quien pueda”. Con un Estado prescindente, no existirían las políticas públicas.
Veamos un ejemplo: 31.03.2016 se otorga préstamo de 213.371 UVAS: $ 3.000.000. 1 uva era: $ 14,06
Al 16-06-2022 1 UVA es: $ 126,12
Al 16-06.2022, 213.371 UVAS: $26.910.350
AUMENTÓ LA DEUDA MAS DEL 700% En resumidas cuentas: Se quiebra la ecuación económica financiera. “Los salarios suben por la escalera y los precios, en este caso las UVAS por el ascensor”.
DERECHO EN DEFENSA DEL CONSUMIDOR: La relación de consumo es el vínculo jurídico entre el proveedor de un servicio- BANCOS- y el consumidor–DEUDORES UVA. Encuentra su basamento en el art. 42 de nuestra Carta Magna, en el Código Civil y Comercial de la Nación, y la ley 24.240 y su reforma ley 26.361.
Tal vínculo “asimétrico” se manifiesta por la inferioridad de condiciones al momento de negociar del deudor uva, frente al banco. Una suerte de DAVID y GOLIAT. El contrato de hipoteca, es de adhesión, predeterminado por el banco, sin margen a la autonomía de la voluntad del consumidor.
Entonces, se debe efectuar una compensación equilibradora de su posición desventajosa, sumado a la diferencia en cuanto al acceso a la información de las particularidades del mercado, que se da entre el BANCO (que se dedica a ello y tiene total acceso) y al deudor (no se dedica a ello y su acceso es restringido) Hay una desventaja clara del deudor, “bombardeado” con publicidad engañosa.
TEORIA DE LA IMPREVISIÓN: El deudor NO es verdaderamente libre al contratar, ya que existe una desigualdad real que impide las negociaciones en paridad de condiciones (contrato de adhesión). Esta teoría procura restablecer el equilibrio, ya que han cambiado radicalmente las circunstancias tenidas en cuenta al momento de contratar –aumento exponencial de más del 700% de la deuda-tornándose excesivamente onerosa para el deudor.
Es toda alteración que “excede los niveles de lo habitual y prudentemente previsible”. La inflación extraordinaria, prevaleció frente a las expectativas de una persona diligente al momento de contratar. Ni los “gurúes” económicos, previeron lo que sucedería con posterioridad con los niveles inflacionarios, y que impactaron desmedidamente en los créditos “UVA”.
El Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) que efectúan analistas especializados, lo recopila el BCRA, expresó en 2021: “los elevados niveles de incertidumbre y la imposibilidad de prever la dimensión y precisión temporal de los shocks devaluatorios que se sucedieron durante 2018-2019 y la irrupción de la pandemia provocada por el virus SARS-CoV-2, condujeron generalmente a una amplia brecha entre los datos efectivos y los proyectados”.
Créditos Hipotecarios UVA | “Nuestra situación sigue igual, pago y debo cada vez más”, comentó una de las damnificadashttps://t.co/Y8K12P3UfX pic.twitter.com/cFhjR4Sul4
— misionesonline.net (@misionesonline) May 4, 2022
AÑO 2018
La inflación REM: 17,4%
Metas del Gobierno:15,7%
Realidad: 47,65%
AÑO 2019
La inflación REM: 28,5%
Gobierno:23,7%
Realidad: 53,8%
Ni MERLIN EL MAGO, NI FUMAN CHU podrían anticiparse a la hecatombe inflacionaria ocurrida.
–En aras de equilibrar el desmadre económico que ha perjudicado a las familias con créditos uva, se han dictado diversos fallos, que establecieron:
1.Se sale del sistema UVA.
- Primacía del art 42 de la C.N. Se tutela al más débil, en pos de modificar las fallas del mercado ya que aparecen imprevisiblemente al momento de contratar.
- La proyección de inflación tomada en consideración al momento de contratar NO ES riesgo asumido por los deudores al adherirse a la contratación propuesta por el Banco.
- Esfuerzo compartido: Se reajustan los montos de las cuotas, ya que se debe lograr el restablecimiento del equilibrio inicial en base a razones de equidad. Carlos Cossio, definió: “…la equidad no es la justicia del caso particular, sino lo singular del acto de justicia”
- Los reajustes equitativos son desde el inicio del crédito.
El gobierno ya no otorga créditos bajo esta modalidad, y ha vuelto el PROCREAR como política pública. Se cambia el sistema UVA por el CASA PROPIA: toma el Coeficiente de Variación Salarial al 90%. Evidente el fracaso del sistema UVA instalado por el anterior gobierno. Se está tratando en la Cámara de Diputados de la Nación, una solución integral respecto de los damnificados UVA.
COLOFÓN: Es indiscutible, que el Estado debe ser el principal garante del derecho a la vivienda y de la calidad de vida de quienes representa, debiendo resolver esta problemática e impedir que gran parte de las viviendas familiares sean rematadas a entidades financieras en un corto plazo, debiendo priorizar siempre el interés público por sobre la ganancia desmedida de los bancos, como otrora ocurriera.
*José Bernardo Díaz es Abogado, Profesor Universitario en Ciencias Jurídicas y Maestrando de la Maestría en Gestión Pública –UNAM-
Este jueves habrá una nueva sesión de diputados y debatirán proyectos como la Boleta Única Electrónica, HIV, Cannabis medicinal y Créditos UVA
