Mayor número de operaciones de alquileres de casas particulares y un estancamiento en las ventas de inmuebles a partir de la ausencia de parámetros generalmente ligados a la oferta y demanda, fueron citados como las características determinantes del rubro en esta etapa, según la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, Julia Acosta Azoya.
“Desde el decreto que ordenó el Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio comenzamos con un mundo nuevo, porque tuvimos que articular un tipo de trabajo virtual al que había que aggiornarse. Por suerte lo pudimos hacer”, afirma quien está al frente de la organización que reúne a los representantes del mundo inmobiliario en la provincia.
La profesional trazó un panorama general en el que incluyó un comienzo difícil para todos en marzo y con “una prueba de fuego” en abril, cuando comenzaba el período de cobro de los alquileres. En esta etapa, comentó que los interrogantes pasaban por “cómo realizar las cobranzas, comenzar a tener contacto con los clientes inquilinos, propietarios; ver cómo estaban, cómo pasar números de cuenta. Comenzamos a trabajar cada uno desde nuestros hogares para ofrecer nuestros productos, usando mucho WhatsApp, las redes sociales, en estos tiempos tan inciertos”.
Otro de los momentos cruciales para la actividad durante la pandemia de coronavirus habría sido a partir del 27 de abril. “En esa fecha nos liberaron como profesionales liberales; comenzamos a trabajar, re felices porque nuestros clientes necesitaban de nosotros, nosotros también necesitábamos venir a nuestras oficinas. Comenzamos a trabajar con un protocolo sanitario, con turnos, tomando todos los recaudos y muy comprometidos, porque sabemos que es una pandemia que con solo cuidarnos nosotros mismo no sirve, sino que hay que cuidar a otros”, afirma.
Reactivación y nuevas prácticas
El entusiasmo de la presidente de la Cámara Inmobiliaria se justifica en los datos de la realidad que como profesionales les toca vivir en medio de la crisis generalizada que tiene a Misiones entre unas de las pocas provincias menos golpeada en algunos rubros. “Las cobranzas fueron muy productivas en abril y mayo; tanto que para el día 16 de esos meses ya teníamos el 80 por ciento de los alquileres cobrados y después se fueron cobrando el resto que por ahí tenían el problema de la distancia”, sostiene Julia.
Sin embargo, distingue que “en el caso de los locales comerciales sí fue como un poco más acentuada la problemática, porque no estaban produciendo”.
Sobre nuevas operaciones con alquileres, añadió que “en lo que va de junio hay muchas consultas y se concretaron operaciones de nuevos alquileres de viviendas familiares”, hecho que los sorprendió, pero “para bien”.
Respecto de los locales comerciales, señaló que hubo movimientos relacionados con algunos depósitos de emprendimientos medianos y “en el caso de los locales comerciales se gestionó alguna bonificación como para ayudar al inquilino y ayudarse también, porque en la medida en que el propietario pueda alquilar su inmueble le genera algo, antes que tenerlo vacío. En estos casos, el rol del corredor inmobiliario fue muy importante”, dijo.
Valores y no valores
Acosta Azoya destacó como tema más preocupante en el mundo inmobiliario en la actualidad, la tasación de los bienes, porque según mencionó, “existen valores que son pre-Covid-19, porque se establecieron antes de la pandemia, principalmente en bienes usados; y hoy al no tener un mercado, para actualizarlos decimos que ‘no hay valor’. No quiere decir que no tenga valor en sí mismo, sino que no hay mercado”. En estos casos señaló que “la sugerencia que le estamos dando a los propietarios es que habría que volver a tasar todos los inmuebles, ver si podemos seguir defendiendo los valores pre-Covid o habría que ajustarlo para más o para menos. Es una charla que tenemos con los propietarios y algunos decidieron retirar su propiedad de la oferta, porque quizás el proyecto que tenían ligado a esa venta hoy no se puede concretar, no es viable o simplemente porque con la nueva tasación no le cierran los números”.
Cambios por modificación de la ley
Referido a la llamada las modificaciones que impone la denominada “Ley de Alquileres”, afirmó Acosta Azoya que no se trata de una nueva ley, “si no de una modificación a algunos puntos del Código Civil, referido a alquileres”. Y en este punto dijo que a los representantes del rubro, les “parece bien el hecho de que se haya llegado a un consenso, porque es un proyecto que venía muy dilatado desde hace mucho tiempo, con mucho desgaste”. Claro que distinguió que también les parece “que algunos puntos podrían haber sido mejores”. Destacó sí el esfuerzo de los legisladores para lograr el consenso, conscientes de que “no se puede conformar a todas las partes”.
En cuanto a las modificaciones más relevantes, señaló que podría ser “la duración del contrato que pasa de dos a tres años en el caso de viviendas familiares; pero las actualizaciones son anuales y afectan solamente a las viviendas familiares, no a las comerciales”. Para esa actualización “se va a aplicar un índice que surge de la variación de la inflación y el salario de los trabajadores estables. Transcurrido el año de contrato, ese índice que va a ser proporcionado por el Banco Central se multiplica y ahí se va a obtener el nuevo valor”.
Entre otros aspectos que observan como destacable entre las modificaciones introducidas en la nueva legislación, señaló la obligatoriedad del domicilio electrónico, porque “abarata costos para las notificaciones que a veces se tornan dificultosa y la nueva medida subsana ese inconveniente” y el reconocimiento profesional a la actividad de los corredores inmobiliarios como únicos intermediarios entre vendedores o propietarios y vendedores o inquilinos.
A pesar del análisis positivo en casi todos los aspectos que se modificaron para las transacciones en torno a los inmuebles, la titular de la Cámara señaló que “el punto que podría generar más controversia sería la metodología de ajuste; ya que actualmente el inquilino sabe cuál es el monto del alquiler con el que ingresa y cuál será el monto al terminar su contrato. Cuando firmaba el contrato ya estaba previsto cuánto iba a pagar en concepto de alquileres de acá a dos años. Con esta nueva metodología de ajuste anual, ingresa con un valor y hay una incertidumbre de cuál va a ser el valor al siguiente año. Este es un aspecto que vamos a ver el resultado de si fue acertado o no este punto”.
Aclaró que “actualmente, los contratos se basan en el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320/20 que está vigente desde el 29 de marzo hasta el 30 de septiembre inclusive -del año en curso-. Por lo tanto, los contratos que ya están firmados se rigen por ese DNU y los nuevos contratos de locación, hasta tanto no se publique en el Boletín Oficial y no se reglamente, seguirán las condiciones actuales”.
ZF
Mundo Inmobiliario: ¿Cuáles son los puntos más importantes de la nueva Ley de Alquileres aprobada en Argentina?
Mundo inmobiliario: oportunidades para invertir en tierra y ladrillos
Mundo Inmobiliario: ¿Ya se pueden visitar las propiedades en venta o en alquiler para conocerlas?
