Cómo calcular el aumento en los contratos de alquileres de junio

En junio, los inquilinos que firmaron sus contratos de locación bajo la ley de alquileres en junio de 2022 o en el mismo mes de 2023 percibirán un nuevo ajuste en el valor del monto que pagan cada 30 días. Cómo se calculan los valores. 

A pesar de que la normativa fue derogada a fines de 2023 por el DNU firmado por el presidente Javier Milei, todos los acuerdos pactados hasta el 18 de octubre de ese año mantienen las condiciones que establecía la ley “antigua”: tres años de contrato y un ajuste anual actualizado por el Índice de Contratos de Locación (ICL), el índice que elabora el Banco Central.

Para los contratos que se firmaron desde el 19 de octubre y hasta fines de diciembre de 2023, quedaron regulados por una ley que establecía ajustes semestrales en base al índice Casa Propia. Esto significa que, el valor de los alquileres de los contratos de locación pactados en junio de 2022 y de 2023, sufrirán un incremento interanual del 233,7% al 1° de junio de 2024, según la última actualización del ICL. Este ajuste rompe un nuevo récord, ya que en mayo el incremento había sido del 221%.

En términos concretos, si un inquilino paga un alquiler de $100.000, a partir de este mes deberá abonar $333.700, mientras que el que paga $200.000 pasará a abonar $667.400 por mes.

El ICL varía diariamente, por lo que el aumento dependerá del día en el que fue firmado el contrato. Además, en junio también se ajustarán los acuerdos de alquiler pactados desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023, periodo en el que la norma introdujo ajustes semestrales basados en el coeficiente Casa Propia, que en mayo será del 56,5%, también rompiendo un récord luego del ajuste del 52,44% en el mismo mes.

 

Cómo realizar el cálculo

 

Para determinar el aumento del alquiler bajo la ley ya derogada, propietarios e inquilinos deben consultar el ICL que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en su sitio oficial. Este índice contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). El incremento de la inflación interanual, que fue del 289,4% en abril de 2024, impactó directamente en el porcentaje de actualización.

Por otro lado, los alquileres que finalizan el 30 de mayo o en el transcurso de junio de este año, siempre y cuando no se haya establecido una prórroga, deberán pactar un nuevo acuerdo. Estos contratos, firmados en junio de 2021, ya no estarán regidos por ninguna ley específica, sino que vuelven a estar regidos por el Código Civil y Comercial, permitiendo libertad absoluta entre las partes mientras rija el DNU, el cual fue rechazado en el Senado el pasado 14 de marzo y deberá tratarse en Diputados.

Desde 2024, el plazo de los contratos es el que las partes establezcan, sin un mínimo legal. Se puede acordar el período de ajuste del valor de los alquileres y es válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. También es posible acordar la moneda en que se pagará.

 

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Cómo calcular el aumento del contrato con ICL

 

Para calcular el aumento del contrato utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL), se deben seguir estos pasos:

1. Ingresar al sitio web del Banco Central: Ingresar al sitio web bcra.gob.ar (copiar y pegar en el buscador)
2. Buscar el índice: Ir a la pestaña “estadísticas” y luego a “principales variables”. Al final de la lista, buscar “Índice de Contratos de Locación” y buscar “Índice para Contratos de Locación”.
3. Definir las fechas del índice: Seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que se debe actualizar el monto.
4. Obtener los valores del índice: Apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. El primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
5. Calcular el aumento: Dividir el índice actual por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Multiplicar esta cifra por el valor del alquiler inicial.

Ejemplo de cálculo:

• Índice al inicio del contrato: 100
• Índice actual: 333,7
• Valor del alquiler inicial: $100.000

 

Cómo calcular el aumento del alquiler con Casa Propia

 

Para los contratos firmados bajo la ley 27.737 (vigente del 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023), el aumento se calcula cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia. Para conocer el aumento exacto, se puede usar la calculadora en arquiler.com. Los pasos a seguir son:

1. Ingresar en el sitio web: Visitar arquiler.com y usar la calculadora de aumentos de alquiler.
2. Colocar el monto inicial: Ingresar el monto de alquiler acordado al firmar el contrato.
3. Sumar la fecha de inicio: Introducir la fecha en que comenzó el contrato.
4. Seleccionar la frecuencia de actualización: Indicar que se actualiza cada 6 meses.
5. Elegir el índice de actualización: Seleccionar “Casa Propia”.

La calculadora proporcionará el nuevo valor del alquiler para los próximos seis meses y el porcentaje de incremento correspondiente.

 

Cómo calcular el aumento del alquiler según inflación (IPC)

 

Para ajustar el alquiler basado en la inflación acumulada (IPC), se puede usar una calculadora automática o hacerlo manualmente.

 

Con calculadora automática

 

1. Ingresar a la calculadora: Visitar Chequeado.
2. Ingresar el monto inicial: Colocar el monto de alquiler que debe actualizarse.
3. Seleccionar el período: Ingresar el mes de inicio y el mes de fin del período a ajustar.
4. Obtener el nuevo valor: La calculadora mostrará el nuevo valor del alquiler.

 

Manualmente

 

1. Acceder al informe de IPC: Visitar indec.gob.ar y buscar “Precios al Consumidor (IPC)”.
2. Encontrar las variaciones mensuales: Ver la inflación mensual en el informe.
3. Calcular la inflación acumulada: Para cada mes, dividir la inflación mensual por 100 y sumarle 1. Multiplicar estas cifras entre sí y luego multiplicarlas por el valor del alquiler inicial.

Ejemplo de cálculo manual:

• Valor del alquiler inicial: $100.000
• Inflación de enero: 20,6%
• Inflación de febrero: 18%
• Inflación de marzo: 22%

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