En el Norte Grande (NEA-NOA) es donde se registra una mayor caída en los precios de los inmuebles medidos en dólares, según un informe de BAE, basado en el reporte de varias inmobiliarias.
A un año y medio de instituido el control cambiario en las operaciones inmobiliarias y a pocos días del comienzo de la utilización del certificado de depósito de inversión (Cedin) para cancelar la compra de un inmueble, aparece un nuevo mapa a nivel nacional que diferencia a las zonas que han reaccionado al cambio propuesto por el Gobierno y que han pesificado sus transacciones y las que han resistido a ese cambio manteniendo dolarizados los precios de los activos.
Las provincias del Norte Grande (NEA-NOA) fueron claramente las primeras que reaccionaron al cambio. Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, seis lugares del interior, como Jujuy, Resistencia (Chaco), Posadas (Misiones), Tucumán, San Juan y Santa Rosa (La Pampa), son los que tienen su oferta de departamentos usados de dos y tres ambientes totalmente pesificados. En otros sitios, como Santiago del Estero, Catamarca y Salta, también hay un buen porcentaje de propiedades que se comercializan en pesos.
Especialistas del sector indican que, en general, en todo el interior del país, pero particularmente en el Norte Grande (NEA-NOA), en donde hay un menor poder adquisitivo, los propietarios tienen mayor urgencia de vender y que, por esa razón, se muestran más flexibles a la hora de modificar las condiciones.
“Las plazas que se pesificaron muestran una marcada caída en sus valores medidos en dólares. Por ejemplo, la localidad de Santa Rosa pasó del puesto número 3, que ostentaba en 2008, al 22 en la actualidad dentro del ranking de valores”, informa la consultora. Hoy el metro cuadrado promedio allí cotiza en 885 dólares. Salta, por su parte, pasó del puesto 7 al 23. En ese lugar, el metro cuadrado promedio tiene un valor de 832 dólares.
Dolarización
En el resto del país, el mercado sigue manteniendo las mismas condiciones que tenía antes de la llegada del control cambiario. Ciudades como Comodoro Rivadavia, Santa Fe, Mar del Plata, Mendoza, Neuquén, Trelew, Río Gallegos, La Rioja, Rosario, Córdoba y Bariloche siguen teniendo a la divisa norteamericana como el patrón principal para cerrar las operaciones.
En la mayoría de las plazas que mantuvieron sus cotizaciones dolarizadas prácticamente no se han registrado variaciones en los valores en los últimos dos años. Bariloche, con un valor promedio del metro cuadrado de u$s1.750, y Comodoro Rivadavia, con una cotización de u$s1.470, son dos de los casos más representativos. “En los lugares en donde no se han modificado los precios se combinan algunas variables. Una de ellas es que el vendedor no está tan apurado por vender y otra es que, cuando apareció el cepo cambiario, mucha gente que tenía su departamento en venta decidió mantenerlo para ponerlo en alquiler”, explicó Mariano Nejamkis, director de la inmobiliaria ZonaProp.com.
En ese sentido, un estudio de la empresa registra que, a partir de mayo del año pasado, hubo en su portal un incremento en la participación de los anuncios de alquileres en detrimento de los anuncios de venta. Esta tendencia se mantuvo hasta febrero de este año, cuando la serie de anuncios de alquiler alcanzó su máxima participación, 25% del total (6 puntos porcentuales más respecto de mayo de 2012), y la serie de venta, su punto mínimo.
Transformación
Respecto del proceso de pesificación, el estudio realizado por el sitio especializado ZonaProp.com refleja que en febrero de 2012 el porcentaje total de avisos de venta en dólares en la Ciudad de Buenos Aires era de 90%, mientras que en pesos alcanzaba el 1%. El resto corresponde a avisos que no publican el valor.
Hacia diciembre, el porcentaje de publicaciones en dólares comenzó a bajar (71%), mientras que las publicaciones en pesos alcanzaron el 20%. En mayo de 2013 el porcentaje fue de 77% de publicaciones en dólares y 13% en pesos, demostrando una tendencia estable en el primer trimestre.
De acuerdo con ZonaProp Index, el tipo de cambio implícito en las publicaciones online se ubica en medio de la brecha entre el dólar blue y el oficial, con un dólar de $7,4 promedio en mayo de 2013.
Precios estables en Capital
El valor de venta promedio por metro cuadrado residencial en dólares en la Ciudad de Buenos Aires refleja una tendencia de estabilidad marcada en los últimos seis meses.
Según los datos entregados por Zonaprop, la variación de precio por metro cuadrado entre los diferentes barrios de la Ciudad alcanzó un 70%. Puerto Madero es la zona más cara, y Constitución, Monserrat y Once las más accesibles.
Los barrios de Villa del Parque, Villa Devoto, Barracas, Parque Patricios, la Boca y Pompeya fueron los que registraron la mayor variación en el valor del metro cuadrado. En este caos alcanzó una suba de 7%. Los barrios de Retiro, Catalinas, Centro y Microcentro fueron los que más se depreciaron, alcanzando el 4%.
Puerto Madero sigue conservando el valor del metro cuadrado más caro en la Ciudad, con un promedio de u$s4.040, seguido por Belgrano, de 2.540 dólares.
En el Gran Buenos Aires, el liderazgo lo tiene Vicente López, con 2.340 dólares.
Ventas
En el primer trimestre de este año se escrituró un 41,3% menos de inmuebles. Según datos del Colegio de Escribanos, se escrituraron 6.490 propiedades por un monto total de $3.188,4 millones, 39,1% menos respecto de 2012.
