En el último año y medio se presentaron ante la Municipalidad permisos para construir 40 torres, principalmente en el área de la Costanera y las Cuatro Avenidas. De ese total, unos 25 edificios ya están en etapa de construcción
A contramano de lo que sucede en otras ciudades del Nordeste y del país, la construcción en Posadas no se detuvo en los últimos tiempos a pesar del menor impulso de la actividad económica en general y las restricciones cambiarias. Todo lo contrario. La imposibilidad de comprar dólares de ahorristas e inversores –combinado con una inflación que no da respiro y hace que los pesos inmovilizados “quemen” en las manos- aumentó aún más el atractivo de invertir en ladrillos y sobre todo en edificios de departamentos para luego alquilar (renta) o vender al usuario final.
En el último año y medio se presentaron ante la Municipalidad permisos para construir 40 torres, principalmente en el área de la Costanera y las Cuatro Avenidas. De ese total, unos 25 edificios ya están en etapa de construcción, como puede apreciar cualquier transeúnte al desandar las calles de la ciudad. Si se concretan todos esos proyectos, en poco tiempo prácticamente se duplicaría la cantidad de edificios en altura (de más de seis pisos) que tenía la ciudad de Posadas. Todos los meses sale a la venta uno o dos edificios terminados, como se puede comprobar los sábados y domingos, en los abundantes avisos de los diarios.
“Tenemos inversores de otras ciudades del país que vienen aquí y también tenemos inversores locales, mitad y mitad, cuando hay cierto quedo en la construcción en otras ciudades, acá se sigue construyendo”, dijo a Misiones Online el arquitecto Eduardo Bertoni, secretario de Planificación Estratégica de la Municipalidad, encargado de recibir y aprobar -o no- los nuevos proyectos de edificios.
“Es evidente que la ciudad con su Costanera y sus transformaciones es atractiva para los inversores, acá me vienen a ver casi a diario, me dicen, tengo un terreno y quiero sacarle el jugo”, explica Bertoni.
A diferencia de las construcciones de casas particulares motivado por necesidades familiares, el fenómeno de los edificios en altura es motorizado por los desarrolladores inmobiliarios. Son empresas que se dedican a conseguir terrenos con locaciones atractivas e inversores con capital disponible y a partir de ahí arman el proyecto de un edificio donde la ecuación económica siempre tiene que cerrar. Los desarrolladores luego contratan a compañías constructoras y a inmobiliarias para comercializar los departamentos. Aunque con frecuencia estos roles se entremezclan.
En Posadas algunos de los principales desarrolladores son las firmas Gorostiaga Desarrollos Inmobiliarios (Jazmines de la Costa, sobre la Costanera y la torre El Faro, frente a la Legislatura, entre otros), Kunz Construcciones (Torres del Sol), Consultora Misionera (Torre Fidelia, frente al Atlético Posadas y está por construir Aymará un edificio de lujo), Silvana Ratti S.A. (Punta Vanella), JP Construcciones (torres Juan Pablo) y Giovinazzo Construcciones (torres Río), entre otros. Son los principales, pero hay muchos otros haciendo proyectos de distinta envergadura.
Cómo comprar un departamento en una torre
Hay dos formas de adquirir una unidad. Está el inversor que compra en boca de pozo, cuando se está empezando a construir el edificio. Ese asume un cierto riesgo y recibe un descuento en el valor de la unidad. Además, puede hacer una entrega del 30% y el resto financiarlo en cuotas de 12, 18 meses. Algunos proyectos inclusive admiten una financiación más larga. La unidad se recibe cuando el edificio está finalizado.
En los últimos tiempos, inclusive, algunos desarrolladores comenzaron a recibir en parte de pago terrenos o automóviles. O también es frecuente que le paguen a los contratistas de la obra en “especies”, así por ejemplo, la empresa que hace la instalación eléctrica puede quedarse con una o dos unidades del futuro edificio. La clave es tener “ladrillos” y no pesos “debajo del colchón”.
La otra modalidad es comprar cuando el edificio ya está terminado. Ahí sí, solo se manejan las operaciones al contado. Con lo cual el comprador tiene que tener todo el dinero o acceder a un crédito hipotecario, algo bastante complicado por estos días en Misiones y en el resto del país.
El valor de estos departamentos varía, pero puede arrancar en los 10.000 a 18.000 pesos por metro cuadrado. Un departamento de 80 metros cuadrados, de tres dormitorios puede llegar a valer entre 800.000 pesos y 1,5 millón de pesos.
“Los que compran, los usuarios finales son gente de clase media, hoy son muchas las facilidades de pago sobre todo para quien compra en boca de pozo o mediante un fideicomiso”, explica Guillermo Vázquez, socio gerente de Consultores Misioneros, una firma que arrancó el negocio del desarrollo inmobiliario hace cinco años. Vázquez y sus socios ahora están lanzando Aymará, que será una torre de lujo.
“Se llama así por la calidad de los materiales, pisos de madera en dormitorios, porcellanatos, mármoles, un diseño que fue pulido por un estudio de arquitectura en Barcelona”, explica Vázquez, mientras muestra a MOL el “render” (diseño) del futuro edificio. La torre Aymará tendrá conserjería, gimnasio, restaurant, sauna y otros “amenities” (como se denomina a esos servicios en la jerga inmobiliaria), pero para que todos esos gastos no se traduzcan en una expensa onerosa -sobre todo para quien no los utiliza-, decidieron adoptaron un sistema mixta. “Solo se pagan si se utilizan, como en cualquier gimnasio”, dice Vázquez.
Un factor importante para que la actividad no se haya desplomado como en otras ciudades es que en el mercado inmobiliario misionero las transacciones históricamente se manejaron en pesos. Esto hizo posible superar el escollo del cepo cambiario que paralizó las operaciones inmobiliarias en otras ciudades como Buenos Aires.
Para que se entienda, en Buenos Aires, por ejemplo, el mercado se paralizó porque el vendedor quiere dólares contantes y sonantes en billetes. A su vez, el comprador si los tiene, no quiere desprenderse de ellos o quiere que se le reconozcan a valor blue o que se le haga un descuento en el valor en dólares de la propiedad. Por ejemplo. Un departamento valía u$s100.000 en 2011, cuando el dólar tenía un único precio 5 pesos. Esa unidad en pesos valía $500.000. Ahora con el desdoblamiento, la unidad sigue valiendo u$s100.000 pero para quien tiene los billete verdes se estaría desprendiendo del equivalente a 1.000.000 de pesos. Es esa diferencia de dinero, donde comprador y vendedor no se ponen de acuerdo y como consecuencia, el mercado se desplomó, amén de los temores del público a ir a comprar dólares a una “cueva” o tener billetes no declarados.
En Posadas todo el mundo se maneja en pesos sin restricciones y al mismo tiempo, al comprar ladrillos el inversor siente que está adquiriendo algo que no va a perder valor. “Comprar ladrillos en ese sentido es como comprar dólares, es una inversión que no falla”, explica Daniela Cortés, de Solari Bienes Raíces, una de las principales comercializadores de torres. Inclusive, el IPLyC le otorgó a esta firma la comercialización de su futura torre, que estará emplazada en Félix de Azara casi Bolívar.
